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Deutsch |
| usage |
Sprachgebrauch |
| Based on the land cost method [20], OPAK arrived at a market value of NOK 3,2 million for the properties sold en bloc. |
Auf der Grundlage des Grundstückspreisverfahrens (land cost method) [20] gelangte OPAK zu einem Marktwert von 3,2 Mio. NOK für die verkauften Immobilien insgesamt. |
| BER has not inspected or surveyed the properties, but bases its conclusions on the assessments and valuations already presented by Catella, OPAK and FIGA/Nortakst together with the application of own expertise. |
BER hat die Immobilien weder inspiziert noch besichtigt, sondern stützte seine Schlussfolgerungen auf die von Catella, OPAK und FIGA/Nortakst bereits vorgelegten Schätzungen und Wertermittlungen und auf eigene Sachkenntnisse. |
| BER also assessed the three previous assessments by Catella, OPAK and FIGA. |
BER beurteilte außerdem die drei früheren Wertermittlungen von Catella, OPAK und FIGA. |
| BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS (hereinafter BER), represented by Mr. Arnt K. Svendsen, was asked by Fredensborg to give their assessment of the value of the portfolio, and to comment upon the valuations from Catella, OPAK and FIGA. |
BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS (im Folgenden „BER“ genannt), die von Arnt K. Svendsen vertreten wurde, war von Fredensborg ersucht worden, den Wert des Portfolios zu ermitteln und zu den Bewertungen von Catella, OPAK und FIGA Stellung zu nehmen. |
| Against that background, OPAK’s estimate for the sales value is in the middle of that range, NOK 5100000. |
Vor diesem Hintergrund liegt die Schätzung von OPAK bezüglich des Verkaufswerts in der Mitte dieses Bereichs, d. h. bei 5100000 NOK. |
| Against that background, the Authority finds that the OPAK report must be held to be based on generally accepted indicators and valuation standards. |
Vor diesem Hintergrund kommt die Überwachungsbehörde zu dem Schluss, dass der Bericht von OPAK offenbar auf der Grundlage allgemein anerkannter Marktindikatoren und Bewertungsstandards angefertigt wurde. |
| A follow-up report dated 31 October 2002 prepared by OPAK found that following, amongst others, the addition of 16 properties, the approximate value of real estate was NOK 395 million. |
Ein von OPAK angefertigter Folgebericht mit Datum 31. Oktober 2002 stellte fest, dass sich nach — unter anderem — der Hinzufügung 16 weiterer Immobilien der ungefähre Immobilienwert auf 395 Mio. NOK belief. |
| …on new ‘corrected’ assumptions, Agdestein found that the adjusted value in the Catella report was NOK 744 Million, in the OPAK report NOK 560 Million and in the FIGA/Nortakst report NOK 560 Million (or 760 NOK Million if the value of the sectioning… |
…der Grundlage neuer „berichtigter“ Annahmen gelangte Agdestein zu der Feststellung, dass der geänderte Wert in dem Bericht von Catella 744 Mio. NOK, in dem Bericht von OPAK 560 Mio. NOK und in dem Bericht von FIGA/Nortakst 560 Mio. NOK (bzw. 760 Mio. NOK, wenn der Wert der Aufteilung bei 200 Mio. NOK… |
| Based on the above assessment of the OPAK report, the Authority concludes that since the economic disadvantages of the obligation to construct the underground parking spaces and the cost of demolishing the condemned building are estimated to amount to NOK… |
Auf der Grundlage der vorstehenden Einschätzung des Berichts von OPAK kommt die Überwachungsbehörde zu dem Schluss, dass Grunnsteinen AS durch die Transaktion kein wirtschaftlicher Vorteil entstanden ist, da sich die wirtschaftlichen Nachteile durch die Verpflichtung zur Errichtung der… |
| …parking space (as required by government regulations) and building costs of NOK 5200 per square metre (based on experience), OPAK arrives at a price of NOK 130000 per parking space, or NOK 8450000 for 65 parking spaces. |
…pro Stellplatz (gemäß staatlichen Vorschriften) und Baukosten von 5200 NOK pro Quadratmeter (gemäß Erfahrungswerten) geht OPAK von einem Preis von 130000 NOK pro Stellplatz bzw. 8450000 NOK für 65 Stellplätze aus. |
| Acknowledging that the price paid is in the lower range of the acceptable price interval arrived at by OPAK, the Norwegian authorities nevertheless submit that no aid can be involved as long as the price paid does not significantly deviate from the… |
Die norwegischen Behörden räumen zwar ein, dass sich der gezahlte Preis in der unteren Region der von OPAK angesetzten akzeptablen Preisspanne bewege, jedoch weisen sie darauf hin, dass keine staatliche Beihilfe vorliegt, solange der gezahlte Preis nicht wesentlich vom Schätzwert… |
| According to OPAK, the house on title number 1/301 is condemned and will have to be demolished, thus representing an encumbrance on the property. |
Laut OPAK sei das Haus auf Titel Nummer 1/301 abbruchreif und müsse abgerissen werden, so dass es eine Last für die Immobilie darstellt. |
| According to OPAK, this would correspond to a price of around NOK 90 per square metre for the industrial area in question. |
Laut OPAK würde dies einem Preis von ca. 90 NOK pro Quadratmeter für das betreffende Industriegebiet entsprechen. |
| Agdestein did not carry out any inspections of the properties but studied the other valuations carried out by Catella (where he was engaged in the value appraisal), OPAK and FIGA/Nortakst. |
Agdestein führte keine Inspektionen der Immobilien durch, sondern prüfte die anderen Bewertungen, die von Catella (bei der er an der Wertermittlung beteiligt war), OPAK und FIGA/Nortakst durchgeführt worden waren. |
| Against this background, OPAK concludes that the stadium can only be assessed as property for development for sports facilities. |
Vor diesem Hintergrund kommt OPAK zu dem Schluss, dass das Stadion nur als Immobilie bewertet werden kann, die zur Erschließung für sportliche Einrichtungen vorgesehen ist. |
| …Industripark, NOK 4700000 (corresponding to NOK 83 per square metre), falls within the acceptable price range according to OPAK’s value assessment, i.e. NOK 4510000 to NOK 5636000 (or NOK 80 to 100 per square metre). |
…von 4700000 NOK (also 83 NOK pro Quadratmeter) innerhalb der akzeptablen Preisspanne liege, der in der von OPAK vorgenommenen Bewertung des Marktwertes angegeben ist (zwischen 4510000 NOK und 5636000 NOK bzw. zwischen 80 NOK und 100 NOK pro Quadratmeter). |
| As regards the sale of title number 4/165 to Bryne Industripark AS, a value assessment carried out by OPAK has, again, been submitted. |
In Bezug auf den Verkauf von Titel Nummer 4/165 an Bryne Industripark AS wurde erneut eine Bestimmung des Marktwertes von OPAK vorgelegt. |
| As no remuneration was paid for the property, the Norwegian authorities acknowledge that Bryne FK has received an economic advantage corresponding to the value of the property, as established by OPAK. |
Da für die Immobilie kein Geld gezahlt wurde, räumen die norwegischen Behörden ein, dass für Bryne FK ein wirtschaftlicher Vorteil in Höhe der Werts der Immobilie gemäß der Schätzung durch OPAK entstanden sei. |
| As for the evaluation method applied by OPAK, the Authority points out that comparative sales values would appear as less accurate than other methods described by NTF, as the characteristics and expected use of the property are to a lesser extent taken… |
Im Hinblick auf das von OPAK angewandte Wertermittlungsverfahren weist die Überwachungsbehörde darauf hin, dass das Vergleichswertverfahren weniger genau zu sein scheint als andere vom NTF beschriebene Verfahren, da die Merkmale und die erwartete Nutzung der Immobilie weniger stark… |
| As for the value of the property, the club notes that, due to the negative value of the lease contract reserving parts of the land for parking, the real value of the transferred land is significantly lower than what OPAK concludes. |
Im Hinblick auf den Wert der Immobilie weist der Verein darauf hin, dass aufgrund des negativen Werts des Mietvertrags, laut dem Teile des Grundstücks für Parkplätze vorgesehen werden müssen, der tatsächliche Wert des übertragenen Grundstücks wesentlich geringer sei als der von OPAK geschätzte Wert. |
| A second company, OPAK, was therefore asked to make a new appraisal. |
Ein zweites Unternehmen, OPAK, wurde daher ersucht, eine neue Bewertung vorzunehmen. |
| As described above, OPAK sets out a number of assumptions for its valuations, including the assumption that the seller is willing to sell and that the property may be marketed over a normal period of time. |
Wie bereits oben beschrieben, setzt OPAK eine Reihe von Annahmen für die Schätzung des Marktwertes voraus, darunter die Annahme, dass der Verkäufer verkaufswillig ist und die Immobilie über einen angemessenen Zeitraum frei auf dem Markt zum Verkauf angeboten werden kann. |
| By letter dated 11 May 2001, the Municipality asked OPAK to assess the consequence of this for their value assessment. |
Mit Schreiben vom 11. Mai 2001 forderte die Stadtverwaltung OPAK auf, die sich daraus ergebenden Konsequenzen für die Wertermittlung von OPAK zu beurteilen. |
| As the stadium has received gaming funds [49], OPAK refers to the conditions governing these funds, which provide that the facilities must be kept open and in use for 40 years, or else the funds must be reimbursed. |
Da das Stadion Mittel aus Glücksspielen [49] erhalten hat, verweist OPAK auf die dafür geltenden Bedingungen, nach denen die Einrichtungen für 40 Jahre geöffnet sein und genutzt werden müssen, da sonst die Mittel zurückerstattet werden müssten. |
| As the building on the property is condemned and must be demolished, OPAK has assessed the value of the titles as land not built on. |
Da das Gebäude auf der Immobilie abbruchreif ist und abgerissen werden muss, hat OPAK den Wert der Titel als unbebautes Grundstück bewertet. |
| …the positive value of the property, this conclusion is not influenced by any reasonable error margin or the fact that OPAK states that the valuation of such properties is indeed uncertain. |
…Immobilie erheblich übersteigt, wird diese Schlussfolgerung auch nicht durch eine angemessene Fehlerquote oder die Tatsache beeinflusst, dass OPAK die Bewertung solcher Immobilien als unsicher einschätzt. |
| ASSESSMENT OF THE OPAK REPORT |
BEWERTUNG DES BERICHTS VON OPAK |
| Finally, he notes that the estimation for the value of the land itself is more conservative than that of OPAK and expresses the opinion that this seems more appropriate than a higher valuation. |
Er merkt schließlich noch an, dass die Schätzung des Bodenwertes hier vorsichtiger und zurückhaltender ist als die Schätzung von OPAK, und meint, dies sei nach seiner Auffassung auch angemessener als die höhere Bewertung. |
| Finally, the revised OPAK appraisal was concluded at the time when the contract was already signed. |
Was schließlich die überarbeitete Bewertung von OPAK anbelangt, so wurde sie zu einem Zeitpunkt fertig gestellt, zu dem der Vertrag bereits unterzeichnet worden war. |
| Following the change of evaluation principles from simulated continuity to real value, real estate was assessed by an independent real estate expert, OPAK. |
Nach der Umstellung der Bewertungsprinzipien von der simulierten Fortführung auf die Annahme der Realwerte wurden die Immobilien von einem unabhängigen Immobiliengutachter, OPAK, bewertet. |
| Following the Authority’s opening decision, the Norwegian authorities have submitted a new value assessment of the properties, as well as a valuation of the construction costs of the parking spaces, carried out by OPAK. |
In Reaktion auf den Beschluss der Überwachungsbehörde zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens legten die norwegischen Behörden eine neue Schätzung des Marktwertes der Immobilien sowie eine Bewertung der Baukosten für die Stellplätze vor, die beide von OPAK angefertigt wurden. |
| An adjustment of the OPAK appraisal was requested by the Municipality of Oslo in order to reflect a correction of the value of certain leases due to factual circumstances not considered in the original appraisal. |
Die Stadtverwaltung Oslo bat OPAK um Vornahme einer Anpassung der Bewertung, um einer Wertberichtigung bei einigen Mietverträgen Rechnung zu tragen, die auf verschiedene in der ursprünglichen Bewertung nicht berücksichtigte faktische Gegebenheiten zurückzuführen war. |
| Importantly, as the OPAK report specifically mentions that there are no commercial areas attached to it, the stadium area does not compete with shopping malls or office buildings in the region. |
Es ist wichtig anzumerken, dass das Stadiongelände nicht im Wettbewerb mit Einkaufszentren oder Bürogebäuden in der Umgebung steht. So weist auch OPAK in seinem Bericht eigens darauf hin, dass keine Gewerbegebiete an das Stadiongelände angrenzen. |
| However, given the significant discrepancy, even a sizeable readjustment of the values found by OPAK would not lead the conclusion that Grunnsteinen has received an advantage. |
Angesichts der erheblichen Diskrepanz würde jedoch auch eine weitreichende Anpassung der von OPAK ermittelten Werte nicht zu dem Schluss führen, dass Grunnsteinen ein Vorteil entstanden ist. |
| Furthermore, OPAK estimates the cost of construction of the parking spaces in the underground car park to around NOK 8450000, based on experience from similar projects, which is normal industry practice. |
Außerdem geht OPAK gemäß Branchenpraxis auf der Grundlage von Erfahrungswerten bei ähnlichen Projekten hinsichtlich der Kosten für die Errichtung der Stellplätze in der Tiefgarage von ca. 8450000 NOK aus. |
| Furthermore, OPAK only inspected 10 out of 1744 apartments. |
Darüber hinaus inspizierte OPAK nur 10 der 1744 Wohnungen. |
| Furthermore, the Municipality considered that the valuation carried out by OPAK (the value assessment used by the Municipality) was obtained ‘prior to the sale negotiations’ and according to ‘generally accepted market indicators and valuation standards’. |
Des Weiteren vertrat die Stadtverwaltung die Auffassung, dass die von OPAK durchgeführte Bewertung (die von der Stadtverwaltung verwendet wurde) „vor den Verkaufsverhandlungen“ und nach „allgemein anerkannten Marktindikatoren und Bewertungsstandards“ erfolgt sei. |
| Furthermore, the transaction at issue concerns undeveloped land not subject to a zoning plan, the value of which, according to OPAK, cannot be established with certainty. |
Außerdem betrifft die vorliegende Sache unerschlossenes Land, das keinem Flächennutzungsplan unterliegt, dessen Wert laut OPAK nicht mit Sicherheit bestimmt werden kann. |
| In assessing the report, the Authority notes that the same asset valuer, OPAK/Mr Aarsheim, has carried out this assessment. |
Bei der Beurteilung des Berichts weist die Überwachungsbehörde darauf hin, dass die Schätzung vom gleichen Sachverständigen für Wertermittlung (OPAK/Herr Aarsheim) durchgeführt wurde. |
| In application of this method, the OPAK report arrives at a price of NOK 3,2 million as a reasonable estimate of the sales price. |
Bei Anwendung dieses Verfahrens gelangt OPAK in seinem Bericht zu einem Preis von 3,2 Mio. NOK als angemessenem Schätzwert für den Verkaufspreis. |
| In contrast to the assessment of the properties transferred to Grunnsteinen, OPAK does not, in the case of Hålandsmarka, apply the land cost method or any of methods preferred by NTF with respect to buildings. |
Im Gegensatz zu der Schätzung für die an Grunnsteinen übertragenen Immobilien wandte OPAK im Fall von Hålandsmarka nicht das Grundstückspreisverfahren oder ein anderes der vom NTF im Hinblick auf Gebäude bevorzugten Verfahren an. |
| In order to examine whether that was the case, it is necessary to assess the reliability of the OPAK report with reference to the method set out in its Guidelines on State Aid Elements in the Sale of Land and Buildings by Public Authorities. |
Damit festgestellt werden kann, ob dies der Fall war, muss die Zuverlässigkeit des Berichts von OPAK unter Berücksichtigung des Verfahrens bewertet werden, das im Leitfaden der Überwachungsbehörde über Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand beschrieben ist. |
| In reply to the Authority’s information injunction in the opening decision, the Norwegian authorities have submitted a value assessment of the property carried out by OPAK. |
In Reaktion auf das Auskunftsersuchen der Überwachungsbehörde in ihrem Beschluss zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens haben die norwegischen Behörden eine von OPAK durchgeführte Schätzung des Wertes der Immobilie vorgelegt. |
| In reply to the Authority’s information injunction in the decision to open the formal investigation procedure, the Norwegian authorities have submitted a value assessment carried out by OPAK. |
In Reaktion auf das Auskunftsersuchen der Überwachungsbehörde in ihrem Beschluss zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens haben die norwegischen Behörden eine von OPAK durchgeführte Schätzung vorgelegt. |
| In that respect, the Norwegian authorities point to the value assessment carried out by OPAK, arriving at a value in the range of NOK 4510000 to NOK 5636000 for the properties transferred to Grunnsteinen, taken as a whole. |
In diesem Zusammenhang weisen die norwegischen Behörden auf die Bestimmung des Marktwertes durch OPAK hin, die für die an Grunnsteinen übertragenen Immobilien insgesamt einen Wert zwischen 4510000 NOK und 5636000 NOK ansetzt. |
| In the enclosed value assessment, OPAK has estimated the value of the property on which the stadium is built to being in the range of NOK 2385000 to NOK 2915000. |
In der vorgelegten Schätzung hat OPAK den Wert der Immobilie, auf der das Stadion errichtet wurde, auf 2385000 bis 2915000 NOK geschätzt. |
| In the context of negotiations in early 2002 with real estate developers Intervest Eiendom AS and Interconsult Prosjektutvikling AS, the NDEA ordered two value assessments by the real estate value assessors Verditakst and OPAK. |
Im Zusammenhang mit den Anfang 2002 mit den Immobilienentwicklern „Intervest Eiendom AS“ und „Interconsult Prosjektutvikling AS“ geführten Verhandlungen hatte die NDEA zwei Wertermittlungen bei den unabhängigen Immobilienwertprüfstellen „Verditakst“ und „OPAK“ in Auftrag gegeben. |
| It is important to note that although OPAK inspected the majority of the buildings externally, not all buildings were inspected. |
Es ist zu vermerken, dass OPAK zwar den Großteil der Gebäude von außen inspizierte, dabei aber nicht alle Gebäude inspiziert wurden. |
| On 26 April 2001, OPAK AS (hereinafter OPAK) submitted a value assessment concluding that the market value was NOK 795 Million, which was also distributed (see point 2.3 below for a description of the assessment). |
Am 26. April 2001 legte OPAK AS (im Folgenden „OPAK“ genannt) eine Wertermittlung vor, wonach der Marktwert 795 Mio. NOK betrug und die ebenfalls verteilt wurde (siehe Beschreibung der Wertermittlung unter Nummer 2.3). |
| In these circumstances, the Authority finds the method applied by OPAK/Mr Aarsheim acceptable for estimating the market price, although any such price is, inevitably, tinged with uncertainty. |
Unter diesen Umständen erachtet die Überwachungsbehörde das von OPAK/Herrn Aarsheim angewandte Verfahren als akzeptabel für die Veranschlagung des Marktpreises, auch wenn ein solcher Preis zwangsläufig als unsicher gelten muss. |
| …Municipality contested whether this appraisal reflected the value of the apartments and concluded that the appraisal from OPAK best reflected the market value. |
…die Stadtverwaltung, dass diese Wertermittlung den Wert der Wohnungen widerspiegele, und zog den Schluss, dass die Wertermittlung von OPAK den Marktwert am besten wiedergebe. |
| However, the Authority understands from OPAK’s assessments that the land cost method, being closely linked to the maximum permitted exploitation of the land, cannot easily be used when no zoning plan exists. |
Aus den Schätzungen von OPAK geht nach Ansicht der Überwachungsbehörde jedoch hervor, dass das Grundstückspreisverfahren, das eng mit der maximal zulässigen Erschließung des Lands verknüpft ist, nicht einfach angewandt werden kann, wenn kein Flächennutzungsplan vorliegt. |
| However, OPAK had concluded that the value of the property on the date of the sale was NOK 32000000 and the sales price stated in the lease agreement was NOK 25000000 for the whole airport. |
OPAK war jedoch zu dem Schluss gekommen, dass der Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs 32000000 NOK betrug, und dass im Leasingvertrag für den gesamten Flughafen ein Kaufpreis von NOK 25000000 NOK festgelegt war. |
| However, OPAK finds that since sports facilities are already built on the land, and, hence, there is no permissible exploitation, a different methodology must be applied. |
Da auf dem Grundstück jedoch bereits sportliche Einrichtungen errichtet wurden und daher der Begriff der zulässigen Nutzung nicht sinnvoll ist, müsse laut OPAK ein anderes Verfahren Anwendung finden. |
| Mr. Agdestein, who was previously in the employ of Catella and responsible for valuations/assessments at that time, has in Holm's view provided a comprehensive report on the valuations/assessments provided by Catella, OPAK and FIGA/Nortakst. |
Pål Agdestein, der früher bei Catella beschäftigt war und zu jener Zeit für Wertermittlungen/Bewertungen zuständig war, legte nach Auffassung von Holm einen umfassenden Bericht über die von Catella, OPAK und FIGA/Nortakst ausgearbeiteten Wertermittlungen/Bewertungen vor. |
| On this basis, OPAK arrives at a price of NOK 130000 per parking space, or NOK 8450000 for 65 parking spaces, excluding VAT and land costs. |
Auf dieser Grundlage gelangt OPAK zu einem Preis von 130000 NOK pro Stellplatz bzw. 8450000 NOK für 65 Stellplätze zuzüglich Mehrwertsteuer und Grundstückspreis. |
| On 14 May 2001, OPAK submitted a corrected value assessment of NOK 740 Million (see point 2.3 below). |
Am 14. Mai 2001 legte OPAK eine berichtigte Wertermittlung mit einem Wert von 740 Mio. NOK vor (siehe Nummer 2.3). |
| On the contrary, OPAK did not take into account that there were limitations as to how fast rents could be brought up to market level. |
Andererseits berücksichtigte OPAK nicht, dass es Beschränkungen dafür gab, wie schnell die Mieten an das Marktniveau angepasst werden konnten. |
| OPAK’s assessment of title numbers 1/152, 1/301 and 1/630 (Annex 3 to Event No 466024). |
Bewertung von OPAK für die Titel Nummer 1/152, 1/301 und 1/630 (Vorgang Nr. 466024, Anhang 3). |
| OPAK states that, as a starting point, the value of the land should be based on the permissible exploitation of the land. |
OPAK gibt an, dass der Wert des Grundstücks zunächst auf der Grundlage von dessen zulässiger Nutzung bemessen werden sollte. |
| OPAK’s assessment concerns the land as zoned at the time of the contract, i.e. for industrial purposes and not for sports purposes, in accordance with the later zoning regulations. |
Die Schätzung von OPAK betrifft das Grundstück in der Form, in der es zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses im Flächennutzungsplan ausgewiesen war, d. h. für industrielle Zwecke und nicht, wie in den späteren Bestimmungen für den Flächennutzungsplan, für sportliche Zwecke. |
| OPAK estimates that these costs may amount to NOK 150000. |
OPAK schätzt diese Kosten auf 150000 NOK. |
| OPAK has assessed the value of the property on the basis that it was not subject to a zoning plan, only to a general reservation for industrial purposes. |
OPAK hat den Wert der Immobilie auf der Grundlage bewertet, dass sie keinem Flächennutzungsplan unterlag und lediglich Industriezwecken vorbehalten war. |
| OPAK concludes that the market price would be in the range of NOK 2385000 to NOK 2915000, and estimates NOK 2650000 as the sales value. |
OPAK gelangt zu einem Marktpreis zwischen 2385000 und 2915000 NOK und veranschlagt einen Verkaufspreis von 2650000 NOK. |
| OPAK arrives at a sales value of NOK 2650000, based on an assessment of the land as land to be used for sports facilities. |
OPAK bewertete das Grundstück als Land, das für sportliche Einrichtungen genutzt wird, und gelangte zu einem Verkaufswert von 2650000 NOK. |
| OPAK also refers to a reappraisal decision in Stavanger, which established a price of NOK 140 per square metre for plots reserved for home constructions in a very central location. |
Außerdem verweist OPAK auf die Neubewertungsentscheidung in Stavanger, die einen Preis von 140 NOK pro Quadratmeter für Grundstücke festlegte, die für Wohnbauten in zentraler Lage vorgesehen sind. |
| OPAK states that comparable prices in the area range from NOK 80 per square metre (sale between a private party and the municipality) to NOK 115 per square metre (sale between two private parties). |
OPAK gibt an, dass die vergleichbaren Preise im betreffenden Gebiet zwischen 80 NOK pro Quadratmeter (Verkauf zwischen einer privaten Vertragspartei und der Gemeinde) und 115 NOK pro Quadratmeter (Verkauf zwischen zwei privaten Vertragsparteien) liegen. |
| OPAK has inspected the majority of the buildings externally, but has only inspected ten flats/bed-sitters. |
OPAK inspizierte den Großteil der Gebäude von außen, jedoch nur zehn Wohnungen/Einzimmerappartments. |
| OPAK recognises that market conditions are uncertain and, therefore, suggests that the market price would be between NOK 80 and NOK 100 per square metre, or between NOK 4510000 and NOK 5636000 for the whole area. |
OPAK erkennt an, dass die Marktbedingungen unsicher sind, und veranschlagt daher einen Marktpreis zwischen 80 und 100 NOK pro Quadratmeter bzw. zwischen 4510000 und 5636000 für das gesamte Gebiet. |
| OPAK was engaged by the Municipality of Oslo to assess the apartments as a portfolio. |
OPAK wurde von der Stadtverwaltung Oslo beauftragt, die Wohnungen als Portfolio zu bewerten. |
| OPAK states that this cost calculation method is normal industry practice. |
OPAK gibt an, dass dieses Verfahren der Kostenkalkulation in der Branchenpraxis üblich ist. |
| …the valuations (Chapter 18B.2.2 of the State Aid Guidelines), the Authority expressed doubts as to whether the evaluation by OPAK (the evaluation used by the Municipality) was carried out prior to the sales negotiations, whether the evaluation was… |
…die Überwachungsbehörde in Bezug auf die Wertermittlungen (Kapitel 18B.2.2 des Leitfadens für staatliche Beihilfen), dass die Wertermittlung von OPAK (die von der Stadtverwaltung verwendet wurde) vor den Verkaufsverhandlungen erfolgte, dass sich die… |
| Secondly, the Municipality argued that the value assessment by OPAK complied with the procedural requirements of Chapter 18B.2.2, Sale without an unconditional bidding procedure, of the State Aid Guidelines. |
Zweitens argumentierte die Stadtverwaltung, dass die Wertermittlung von OPAK die Verfahrensanforderungen von Kapitel 18B.2.2 „Verkauf ohne bedingungsfreies Bietverfahren“ des Leitfadens für staatliche Beihilfen erfülle. |
| Second, none of the established market values in the Catella and OPAK reports were taken as the minimum purchase price for the final sale. |
Zweitens wurde keiner der in den Berichten von Catella bzw. OPAK festgelegten Marktwerte als Mindestkaufpreis für den endgültigen Verkauf herangezogen. |
| The sentence reads as follows in Norwegian: ‘Verdivurderingen foretatt av OPAK kan slik vi ser det ikke sies å tilfredsstille de krav som stilles til takst i ESAs retningslinjer’. |
Der entsprechende Satz lautet in norwegischer Sprache wie folgt: „Verdivurderingen foretatt av OPAK kan slik vi ser det ikke sies å tilfredsstille de krav som stilles til takst i ESAs retningslinjer“. |
| The valuation from OPAK |
Die Wertermittlung von OPAK |
| The valuation report was carried out by OPAK, a company active in construction management, services to home-owners’ societies and asset valuation. |
Der Bewertungsbericht wurde von OPAK angefertigt, einem Unternehmen, das in der Bauverwaltung tätig ist, Dienste für Immobilieneigentümergesellschaften anbietet und Wertermittlungen durchführt. |
| The zoning plan later adopted was, according to OPAK, very different from the plan which had been withdrawn, as the area was zoned for sports purposes, not for industrial purposes. |
Der später verabschiedete Flächennutzungsplan wich laut OPAK erheblich von dem zurückgezogenen Plan ab, da das Gebiet dort für sportliche Zwecke statt für Industriezwecke ausgewiesen wurde. |
| This is in the lower range of the price range established by OPAK (NOK 4510000 to NOK 5636000), and somewhat lower than the estimated sales value of NOK 5,1 million. |
Somit befand sich der Preis am unteren Ende des von OPAK angesetzten Preisbereichs (4510000 bis 5636000 NOK) und etwas unter dem geschätzten Verkaufswert von 5,1 Mio. NOK. |
| Thus, the real market value of the property could also be in the lower end of the price range established by OPAK, which would correspond to the price actually paid by Bryne Industripark. |
Der tatsächliche Marktwert des Grundstücks könnte sich durchaus am unteren Ende des von OPAK angesetzten Preisbereichs bewegen, was dem Preis entsprechen würde, den Bryne Industripark letztendlich gezahlt hat. |
| Thus, there is no reason to believe that OPAK and Mr Aarsheim do not meet the criteria laid down in the guidelines and are of good repute. |
Daher besteht kein Anlass, anzuzweifeln, dass OPAK und Herr Aarsheim die im Leitfaden festgelegten Kriterien erfüllen und über einen einwandfreien Leumund verfügen. |
| The assessment was carried out by OPAK. |
Die Schätzung wurde von OPAK durchgeführt. |
| That implied i.a. that the Municipality considered that the evaluation by OPAK was carried out ‘in order to establish the market value on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards’ and that the evaluation was carried out ‘prior… |
Die Stadtverwaltung vertrat somit die Auffassung, dass die Bewertung von OPAK durchgeführt wurde, „um den Marktwert auf der Grundlage allgemein anerkannter Marktindikatoren und Bewertungsstandards zu ermitteln“. und dass die Wertermittlung „vor den… |
| The Authority has already concluded that OPAK and Mr Aarsheim fulfil the requirement in the guidelines that the asset valuer should be of good repute. |
Die Überwachungsbehörde hat bereits festgestellt, dass OPAK und Herr Aarsheim die Anforderungen im Leitfaden hinsichtlich des einwandfreien Leumunds erfüllen. |
| …reasons: First, none of the expert evaluations, which were carried out prior to the final sale (i.e. the Catella and the OPAK reports), were based on generally accepted market indicators and valuation standards or were made in sufficient time prior… |
…Gründen nicht zu: Erstens stützte sich keines der Gutachten, die vor dem endgültigen Verkauf durchgeführt wurden (d. h. die Berichte von Catella und OPAK), auf allgemein anerkannte Marktindikatoren und Bewertungsstandards oder wurde hinreichend früh vor den… |
| The Authority observes, however, that the difference in value between the obligation that Grunnsteinen takes on and the value of the property is so significant that it might indicate that the market value arrived at by OPAK could be uncertain. |
Die Überwachungsbehörde merkt jedoch an, dass die Wertdifferenz zwischen der von Grunnsteinen übernommenen Verpflichtung und dem Wert der Immobilie so gravierend ist, dass dies bedeuten könnte, dass der Marktwert, zu dem OPAK gelangt, möglicherweise unsicher ist. |
| The club takes the view that the long term lease agreement significantly reduces the value of the property, and that this was not taken into account by OPAK. |
Der Verein ist der Ansicht, dass der langfristig ausgelegte Mietvertrag den Wert der Immobilie erheblich verringere, was von OPAK nicht berücksichtigt worden sei. |
| …Opening balance Supplement:Value assessment of assets, prepared by the Public Road Administration, Ernst & Young, Via Nova, OPAK and Skagerak Forsikringsmegling AS presents the value of machinery based on real value [67]. |
…zur Eröffnungsbilanz: Wertbeurteilung der Vermögenswerte, der von der Staatlichen Straßenverwaltung, Ernst & Young, Via Nova, OPAK und der Skagerak Forsikringsmegling AS erstellt wurde, gibt den Wert der Maschinen ausgehend von den Realwerten an [67]. |
| The report refers to the purpose of the assessment, the presence of Mr Aarsheim and one other person from OPAK at the time of visiting the property. |
Der Bericht verweist auf den Zweck der Bewertung sowie auf die Anwesenheit von Herrn Aarsheim und einer weiteren Person von OPAK zum Zeitpunkt des Besuchs der Immobilie. |
| The second appraisal carried out by OPAK and delivered on 26 April 2001, estimated the value at NOK 795 Million. |
In der zweiten Bewertung, die von OPAK ausgeführt und am 26. April 2001 vorgelegt wurde, wurde der Wert auf 795 Mio. NOK geschätzt. |
| These factual corrections led OPAK to reduce the value of the assets to NOK 740 Million. |
Aufgrund dieser faktischen Berichtigungen senkte OPAK den Wert der Immobilien auf 740 Mio. NOK. |
| The Norwegian authorities have indicated that NDEA ordered two value assessments, by the real estate value assessor firms OPAK and Verditakst AS. |
Die norwegischen Behörden haben darauf hingewiesen, dass die NDEA zwei Wertermittlungen bei den unabhängigen Immobilienwertprüfstellen „Verditakst AS“ und „OPAK“ in Auftrag gegeben hatte. |
| The notification contained three appraisals: one from Catella (Annex 16 to the notification), one from OPAK (Annex 18 to the notification) and one from FIGA/Nortakst (Annex 21 to the notification). |
Die Anmeldung enthielt drei Bewertungen: eine von Catella (Anlage 16 zur Anmeldung), eine von OPAK (Anlage 18 zur Anmeldung) und eine von FIGA/Nortakst (Anlage 21 zur Anmeldung). |
| The Norwegian authorities have submitted an expert assessment dated 28 August 2002 in which OPAK assessed the value of 375 properties to approximately NOK 336 million [70]. |
Die norwegischen Behörden haben ein Bewertungsgutachten mit Datum 28. August 2002 vorgelegt, in der OPAK den Wert von 375 Immobilien mit ca. 336 Mio. NOK beurteilte [70]. |
| The Norwegian authorities have explained that OPAK, and Mr Aarsheim in particular, have considerable experience in the valuation of properties of this category in the Jæren area. |
Die norwegischen Behörden haben erklärt, dass OPAK im Allgemeinen und Herr Aarsheim im Speziellen über eine beachtliche Erfahrung bei der Wertermittlung von Immobilien dieser Kategorie im Gebiet Jæren verfügen würden. |
| The Norwegian authorities have submitted a value assessment of the land on which the stadium was built, carried out by OPAK. |
Die norwegischen Behörden haben eine von OPAK durchgeführte Schätzung des Grundstückwertes vorgelegt, auf dem das Stadion errichtet wurde. |
| The Norwegian authorities have pointed out that OPAK has assessed the land in accordance with applicable regulations at the time, i.e. undeveloped land reserved for industrial purposes in the general municipal plan, but not subject to a detailed zoning… |
Die norwegischen Behörden haben darauf hingewiesen, dass OPAK das Grundstück gemäß den zu diesem Zeitpunkt geltenden Vorschriften bewertet habe, also als unerschlossenes Land, das im allgemeinen Raumordnungsplan industriellen Zwecken vorbehalten ist, aber keinem detaillierten Flächennutzungsplan… |
| The new value assessments were carried out by the asset valuation firm OPAK. |
Die neuen Schätzungen wurden von dem Sachverständigenunternehmen für Wertermittlung OPAK angefertigt. |
| The Municipality furthermore argued that the difference between the sales price (NOK 715 Million) and the OPAK evaluation (NOK 740 Million) was in line with Chapter 18B.2.2(b), ‘Margin’, of the State Aid Guidelines [17].Thirdly, the Municipality… |
Die Stadtverwaltung trug zudem vor, dass die Differenz zwischen dem Verkaufspreis (715 Mio. NOK) und dem von OPAK ermittelten Wert (740 Mio. NOK) mit Kapitel 18B.2.2 Buchstabe b (Toleranz) des Leitfadens für staatliche Beihilfen im Einklang stand [17].Drittens vertrat die… |
| The expert also noted, in the context of his comments on the OPAK report, that the sales price stated in the lease agreement of NOK 25000000 was entirely hypothetical. |
Der Sachverständige hielt im Zusammenhang mit seinen Anmerkungen zum OPAK-Bericht ebenfalls fest, dass der im Leasingvertrag festgelegte Kaufpreis von 25000000 NOK vollkommen hypothetisch ist. |
| Deutsch |
English |
| andere |
other |
| opak |
opaque |
| Sprachgebrauch |
usage |
| opak |
opaque to light |
| Auf der Grundlage des Grundstückspreisverfahrens (land cost method) [20] gelangte OPAK zu einem Marktwert von 3,2 Mio. NOK für die verkauften Immobilien insgesamt. |
Based on the land cost method [20], OPAK arrived at a market value of NOK 3,2 million for the properties sold en bloc. |
| BER hat die Immobilien weder inspiziert noch besichtigt, sondern stützte seine Schlussfolgerungen auf die von Catella, OPAK und FIGA/Nortakst bereits vorgelegten Schätzungen und Wertermittlungen und auf eigene Sachkenntnisse. |
BER has not inspected or surveyed the properties, but bases its conclusions on the assessments and valuations already presented by Catella, OPAK and FIGA/Nortakst together with the application of own expertise. |
| BER beurteilte außerdem die drei früheren Wertermittlungen von Catella, OPAK und FIGA. |
BER also assessed the three previous assessments by Catella, OPAK and FIGA. |
| BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS (im Folgenden „BER“ genannt), die von Arnt K. Svendsen vertreten wurde, war von Fredensborg ersucht worden, den Wert des Portfolios zu ermitteln und zu den Bewertungen von Catella, OPAK und FIGA Stellung zu nehmen. |
BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS (hereinafter BER), represented by Mr. Arnt K. Svendsen, was asked by Fredensborg to give their assessment of the value of the portfolio, and to comment upon the valuations from Catella, OPAK and FIGA. |
| Vor diesem Hintergrund liegt die Schätzung von OPAK bezüglich des Verkaufswerts in der Mitte dieses Bereichs, d. h. bei 5100000 NOK. |
Against that background, OPAK’s estimate for the sales value is in the middle of that range, NOK 5100000. |
| Vor diesem Hintergrund kommt die Überwachungsbehörde zu dem Schluss, dass der Bericht von OPAK offenbar auf der Grundlage allgemein anerkannter Marktindikatoren und Bewertungsstandards angefertigt wurde. |
Against that background, the Authority finds that the OPAK report must be held to be based on generally accepted indicators and valuation standards. |
| Ein von OPAK angefertigter Folgebericht mit Datum 31. Oktober 2002 stellte fest, dass sich nach — unter anderem — der Hinzufügung 16 weiterer Immobilien der ungefähre Immobilienwert auf 395 Mio. NOK belief. |
A follow-up report dated 31 October 2002 prepared by OPAK found that following, amongst others, the addition of 16 properties, the approximate value of real estate was NOK 395 million. |
| …berichtigter“ Annahmen gelangte Agdestein zu der Feststellung, dass der geänderte Wert in dem Bericht von Catella 744 Mio. NOK, in dem Bericht von OPAK 560 Mio. NOK und in dem Bericht von FIGA/Nortakst 560 Mio. NOK (bzw. 760 Mio. NOK, wenn der Wert der Aufteilung bei 200 Mio. NOK belassen würde) [18… |
…assumptions, Agdestein found that the adjusted value in the Catella report was NOK 744 Million, in the OPAK report NOK 560 Million and in the FIGA/Nortakst report NOK 560 Million (or 760 NOK Million if the value of the sectioning was kept at NOK 200… |
| Auf der Grundlage der vorstehenden Einschätzung des Berichts von OPAK kommt die Überwachungsbehörde zu dem Schluss, dass Grunnsteinen AS durch die Transaktion kein wirtschaftlicher Vorteil entstanden ist, da sich die wirtschaftlichen Nachteile durch die Verpflichtung zur Errichtung der… |
Based on the above assessment of the OPAK report, the Authority concludes that since the economic disadvantages of the obligation to construct the underground parking spaces and the cost of demolishing the condemned building are estimated to amount to NOK… |
| …pro Stellplatz (gemäß staatlichen Vorschriften) und Baukosten von 5200 NOK pro Quadratmeter (gemäß Erfahrungswerten) geht OPAK von einem Preis von 130000 NOK pro Stellplatz bzw. 8450000 NOK für 65 Stellplätze aus. |
…parking space (as required by government regulations) and building costs of NOK 5200 per square metre (based on experience), OPAK arrives at a price of NOK 130000 per parking space, or NOK 8450000 for 65 parking spaces. |
| Die norwegischen Behörden räumen zwar ein, dass sich der gezahlte Preis in der unteren Region der von OPAK angesetzten akzeptablen Preisspanne bewege, jedoch weisen sie darauf hin, dass keine staatliche Beihilfe vorliegt, solange der gezahlte Preis nicht wesentlich vom Schätzwert… |
Acknowledging that the price paid is in the lower range of the acceptable price interval arrived at by OPAK, the Norwegian authorities nevertheless submit that no aid can be involved as long as the price paid does not significantly deviate from the… |
| Laut OPAK sei das Haus auf Titel Nummer 1/301 abbruchreif und müsse abgerissen werden, so dass es eine Last für die Immobilie darstellt. |
According to OPAK, the house on title number 1/301 is condemned and will have to be demolished, thus representing an encumbrance on the property. |
| Laut OPAK würde dies einem Preis von ca. 90 NOK pro Quadratmeter für das betreffende Industriegebiet entsprechen. |
According to OPAK, this would correspond to a price of around NOK 90 per square metre for the industrial area in question. |
| Agdestein führte keine Inspektionen der Immobilien durch, sondern prüfte die anderen Bewertungen, die von Catella (bei der er an der Wertermittlung beteiligt war), OPAK und FIGA/Nortakst durchgeführt worden waren. |
Agdestein did not carry out any inspections of the properties but studied the other valuations carried out by Catella (where he was engaged in the value appraisal), OPAK and FIGA/Nortakst. |
| Vor diesem Hintergrund kommt OPAK zu dem Schluss, dass das Stadion nur als Immobilie bewertet werden kann, die zur Erschließung für sportliche Einrichtungen vorgesehen ist. |
Against this background, OPAK concludes that the stadium can only be assessed as property for development for sports facilities. |
| …Industripark tatsächlich gezahlte Preis von 4700000 NOK (also 83 NOK pro Quadratmeter) innerhalb der akzeptablen Preisspanne liege, der in der von OPAK vorgenommenen Bewertung des Marktwertes angegeben ist (zwischen 4510000 NOK und 5636000 NOK bzw. zwischen 80 NOK und 100 NOK pro Quadratmeter). |
…the price actually paid by Bryne Industripark, NOK 4700000 (corresponding to NOK 83 per square metre), falls within the acceptable price range according to OPAK’s value assessment, i.e. NOK 4510000 to NOK 5636000 (or NOK 80 to 100 per square metre). |
| In Bezug auf den Verkauf von Titel Nummer 4/165 an Bryne Industripark AS wurde erneut eine Bestimmung des Marktwertes von OPAK vorgelegt. |
As regards the sale of title number 4/165 to Bryne Industripark AS, a value assessment carried out by OPAK has, again, been submitted. |
| Da für die Immobilie kein Geld gezahlt wurde, räumen die norwegischen Behörden ein, dass für Bryne FK ein wirtschaftlicher Vorteil in Höhe der Werts der Immobilie gemäß der Schätzung durch OPAK entstanden sei. |
As no remuneration was paid for the property, the Norwegian authorities acknowledge that Bryne FK has received an economic advantage corresponding to the value of the property, as established by OPAK. |
| Im Hinblick auf das von OPAK angewandte Wertermittlungsverfahren weist die Überwachungsbehörde darauf hin, dass das Vergleichswertverfahren weniger genau zu sein scheint als andere vom NTF beschriebene Verfahren, da die Merkmale und die erwartete Nutzung der Immobilie weniger stark… |
As for the evaluation method applied by OPAK, the Authority points out that comparative sales values would appear as less accurate than other methods described by NTF, as the characteristics and expected use of the property are to a lesser extent taken… |
| Im Hinblick auf den Wert der Immobilie weist der Verein darauf hin, dass aufgrund des negativen Werts des Mietvertrags, laut dem Teile des Grundstücks für Parkplätze vorgesehen werden müssen, der tatsächliche Wert des übertragenen Grundstücks wesentlich geringer sei als der von OPAK geschätzte Wert. |
As for the value of the property, the club notes that, due to the negative value of the lease contract reserving parts of the land for parking, the real value of the transferred land is significantly lower than what OPAK concludes. |
| Ein zweites Unternehmen, OPAK, wurde daher ersucht, eine neue Bewertung vorzunehmen. |
A second company, OPAK, was therefore asked to make a new appraisal. |
| Wie bereits oben beschrieben, setzt OPAK eine Reihe von Annahmen für die Schätzung des Marktwertes voraus, darunter die Annahme, dass der Verkäufer verkaufswillig ist und die Immobilie über einen angemessenen Zeitraum frei auf dem Markt zum Verkauf angeboten werden kann. |
As described above, OPAK sets out a number of assumptions for its valuations, including the assumption that the seller is willing to sell and that the property may be marketed over a normal period of time. |
| Mit Schreiben vom 11. Mai 2001 forderte die Stadtverwaltung OPAK auf, die sich daraus ergebenden Konsequenzen für die Wertermittlung von OPAK zu beurteilen. |
By letter dated 11 May 2001, the Municipality asked OPAK to assess the consequence of this for their value assessment. |
| Da das Stadion Mittel aus Glücksspielen [49] erhalten hat, verweist OPAK auf die dafür geltenden Bedingungen, nach denen die Einrichtungen für 40 Jahre geöffnet sein und genutzt werden müssen, da sonst die Mittel zurückerstattet werden müssten. |
As the stadium has received gaming funds [49], OPAK refers to the conditions governing these funds, which provide that the facilities must be kept open and in use for 40 years, or else the funds must be reimbursed. |
| Da das Gebäude auf der Immobilie abbruchreif ist und abgerissen werden muss, hat OPAK den Wert der Titel als unbebautes Grundstück bewertet. |
As the building on the property is condemned and must be demolished, OPAK has assessed the value of the titles as land not built on. |
| …erheblich übersteigt, wird diese Schlussfolgerung auch nicht durch eine angemessene Fehlerquote oder die Tatsache beeinflusst, dass OPAK die Bewertung solcher Immobilien als unsicher einschätzt. |
…value of the property, this conclusion is not influenced by any reasonable error margin or the fact that OPAK states that the valuation of such properties is indeed uncertain. |
| BEWERTUNG DES BERICHTS VON OPAK |
ASSESSMENT OF THE OPAK REPORT |
| Er merkt schließlich noch an, dass die Schätzung des Bodenwertes hier vorsichtiger und zurückhaltender ist als die Schätzung von OPAK, und meint, dies sei nach seiner Auffassung auch angemessener als die höhere Bewertung. |
Finally, he notes that the estimation for the value of the land itself is more conservative than that of OPAK and expresses the opinion that this seems more appropriate than a higher valuation. |
| Was schließlich die überarbeitete Bewertung von OPAK anbelangt, so wurde sie zu einem Zeitpunkt fertig gestellt, zu dem der Vertrag bereits unterzeichnet worden war. |
Finally, the revised OPAK appraisal was concluded at the time when the contract was already signed. |
| Nach der Umstellung der Bewertungsprinzipien von der simulierten Fortführung auf die Annahme der Realwerte wurden die Immobilien von einem unabhängigen Immobiliengutachter, OPAK, bewertet. |
Following the change of evaluation principles from simulated continuity to real value, real estate was assessed by an independent real estate expert, OPAK. |
| In Reaktion auf den Beschluss der Überwachungsbehörde zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens legten die norwegischen Behörden eine neue Schätzung des Marktwertes der Immobilien sowie eine Bewertung der Baukosten für die Stellplätze vor, die beide von OPAK angefertigt wurden. |
Following the Authority’s opening decision, the Norwegian authorities have submitted a new value assessment of the properties, as well as a valuation of the construction costs of the parking spaces, carried out by OPAK. |
| Die Stadtverwaltung Oslo bat OPAK um Vornahme einer Anpassung der Bewertung, um einer Wertberichtigung bei einigen Mietverträgen Rechnung zu tragen, die auf verschiedene in der ursprünglichen Bewertung nicht berücksichtigte faktische Gegebenheiten zurückzuführen war. |
An adjustment of the OPAK appraisal was requested by the Municipality of Oslo in order to reflect a correction of the value of certain leases due to factual circumstances not considered in the original appraisal. |
| Es ist wichtig anzumerken, dass das Stadiongelände nicht im Wettbewerb mit Einkaufszentren oder Bürogebäuden in der Umgebung steht. So weist auch OPAK in seinem Bericht eigens darauf hin, dass keine Gewerbegebiete an das Stadiongelände angrenzen. |
Importantly, as the OPAK report specifically mentions that there are no commercial areas attached to it, the stadium area does not compete with shopping malls or office buildings in the region. |
| Angesichts der erheblichen Diskrepanz würde jedoch auch eine weitreichende Anpassung der von OPAK ermittelten Werte nicht zu dem Schluss führen, dass Grunnsteinen ein Vorteil entstanden ist. |
However, given the significant discrepancy, even a sizeable readjustment of the values found by OPAK would not lead the conclusion that Grunnsteinen has received an advantage. |
| Außerdem geht OPAK gemäß Branchenpraxis auf der Grundlage von Erfahrungswerten bei ähnlichen Projekten hinsichtlich der Kosten für die Errichtung der Stellplätze in der Tiefgarage von ca. 8450000 NOK aus. |
Furthermore, OPAK estimates the cost of construction of the parking spaces in the underground car park to around NOK 8450000, based on experience from similar projects, which is normal industry practice. |
| Darüber hinaus inspizierte OPAK nur 10 der 1744 Wohnungen. |
Furthermore, OPAK only inspected 10 out of 1744 apartments. |
| Des Weiteren vertrat die Stadtverwaltung die Auffassung, dass die von OPAK durchgeführte Bewertung (die von der Stadtverwaltung verwendet wurde) „vor den Verkaufsverhandlungen“ und nach „allgemein anerkannten Marktindikatoren und Bewertungsstandards“ erfolgt sei. |
Furthermore, the Municipality considered that the valuation carried out by OPAK (the value assessment used by the Municipality) was obtained ‘prior to the sale negotiations’ and according to ‘generally accepted market indicators and valuation standards’. |
| Außerdem betrifft die vorliegende Sache unerschlossenes Land, das keinem Flächennutzungsplan unterliegt, dessen Wert laut OPAK nicht mit Sicherheit bestimmt werden kann. |
Furthermore, the transaction at issue concerns undeveloped land not subject to a zoning plan, the value of which, according to OPAK, cannot be established with certainty. |
| Bei der Beurteilung des Berichts weist die Überwachungsbehörde darauf hin, dass die Schätzung vom gleichen Sachverständigen für Wertermittlung (OPAK/Herr Aarsheim) durchgeführt wurde. |
In assessing the report, the Authority notes that the same asset valuer, OPAK/Mr Aarsheim, has carried out this assessment. |
| Bei Anwendung dieses Verfahrens gelangt OPAK in seinem Bericht zu einem Preis von 3,2 Mio. NOK als angemessenem Schätzwert für den Verkaufspreis. |
In application of this method, the OPAK report arrives at a price of NOK 3,2 million as a reasonable estimate of the sales price. |
| Im Gegensatz zu der Schätzung für die an Grunnsteinen übertragenen Immobilien wandte OPAK im Fall von Hålandsmarka nicht das Grundstückspreisverfahren oder ein anderes der vom NTF im Hinblick auf Gebäude bevorzugten Verfahren an. |
In contrast to the assessment of the properties transferred to Grunnsteinen, OPAK does not, in the case of Hålandsmarka, apply the land cost method or any of methods preferred by NTF with respect to buildings. |
| Damit festgestellt werden kann, ob dies der Fall war, muss die Zuverlässigkeit des Berichts von OPAK unter Berücksichtigung des Verfahrens bewertet werden, das im Leitfaden der Überwachungsbehörde über Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand beschrieben ist. |
In order to examine whether that was the case, it is necessary to assess the reliability of the OPAK report with reference to the method set out in its Guidelines on State Aid Elements in the Sale of Land and Buildings by Public Authorities. |
| In Reaktion auf das Auskunftsersuchen der Überwachungsbehörde in ihrem Beschluss zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens haben die norwegischen Behörden eine von OPAK durchgeführte Schätzung des Wertes der Immobilie vorgelegt. |
In reply to the Authority’s information injunction in the opening decision, the Norwegian authorities have submitted a value assessment of the property carried out by OPAK. |
| In Reaktion auf das Auskunftsersuchen der Überwachungsbehörde in ihrem Beschluss zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens haben die norwegischen Behörden eine von OPAK durchgeführte Schätzung vorgelegt. |
In reply to the Authority’s information injunction in the decision to open the formal investigation procedure, the Norwegian authorities have submitted a value assessment carried out by OPAK. |
| In diesem Zusammenhang weisen die norwegischen Behörden auf die Bestimmung des Marktwertes durch OPAK hin, die für die an Grunnsteinen übertragenen Immobilien insgesamt einen Wert zwischen 4510000 NOK und 5636000 NOK ansetzt. |
In that respect, the Norwegian authorities point to the value assessment carried out by OPAK, arriving at a value in the range of NOK 4510000 to NOK 5636000 for the properties transferred to Grunnsteinen, taken as a whole. |
| In der vorgelegten Schätzung hat OPAK den Wert der Immobilie, auf der das Stadion errichtet wurde, auf 2385000 bis 2915000 NOK geschätzt. |
In the enclosed value assessment, OPAK has estimated the value of the property on which the stadium is built to being in the range of NOK 2385000 to NOK 2915000. |
| Im Zusammenhang mit den Anfang 2002 mit den Immobilienentwicklern „Intervest Eiendom AS“ und „Interconsult Prosjektutvikling AS“ geführten Verhandlungen hatte die NDEA zwei Wertermittlungen bei den unabhängigen Immobilienwertprüfstellen „Verditakst“ und „OPAK“ in Auftrag gegeben. |
In the context of negotiations in early 2002 with real estate developers Intervest Eiendom AS and Interconsult Prosjektutvikling AS, the NDEA ordered two value assessments by the real estate value assessors Verditakst and OPAK. |
| Es ist zu vermerken, dass OPAK zwar den Großteil der Gebäude von außen inspizierte, dabei aber nicht alle Gebäude inspiziert wurden. |
It is important to note that although OPAK inspected the majority of the buildings externally, not all buildings were inspected. |
| Am 26. April 2001 legte OPAK AS (im Folgenden „OPAK“ genannt) eine Wertermittlung vor, wonach der Marktwert 795 Mio. NOK betrug und die ebenfalls verteilt wurde (siehe Beschreibung der Wertermittlung unter Nummer 2.3). |
On 26 April 2001, OPAK AS (hereinafter OPAK) submitted a value assessment concluding that the market value was NOK 795 Million, which was also distributed (see point 2.3 below for a description of the assessment). |
| Unter diesen Umständen erachtet die Überwachungsbehörde das von OPAK/Herrn Aarsheim angewandte Verfahren als akzeptabel für die Veranschlagung des Marktpreises, auch wenn ein solcher Preis zwangsläufig als unsicher gelten muss. |
In these circumstances, the Authority finds the method applied by OPAK/Mr Aarsheim acceptable for estimating the market price, although any such price is, inevitably, tinged with uncertainty. |
| …die Stadtverwaltung, dass diese Wertermittlung den Wert der Wohnungen widerspiegele, und zog den Schluss, dass die Wertermittlung von OPAK den Marktwert am besten wiedergebe. |
…Municipality contested whether this appraisal reflected the value of the apartments and concluded that the appraisal from OPAK best reflected the market value. |
| Aus den Schätzungen von OPAK geht nach Ansicht der Überwachungsbehörde jedoch hervor, dass das Grundstückspreisverfahren, das eng mit der maximal zulässigen Erschließung des Lands verknüpft ist, nicht einfach angewandt werden kann, wenn kein Flächennutzungsplan vorliegt. |
However, the Authority understands from OPAK’s assessments that the land cost method, being closely linked to the maximum permitted exploitation of the land, cannot easily be used when no zoning plan exists. |
| OPAK war jedoch zu dem Schluss gekommen, dass der Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs 32000000 NOK betrug, und dass im Leasingvertrag für den gesamten Flughafen ein Kaufpreis von NOK 25000000 NOK festgelegt war. |
However, OPAK had concluded that the value of the property on the date of the sale was NOK 32000000 and the sales price stated in the lease agreement was NOK 25000000 for the whole airport. |
| Da auf dem Grundstück jedoch bereits sportliche Einrichtungen errichtet wurden und daher der Begriff der zulässigen Nutzung nicht sinnvoll ist, müsse laut OPAK ein anderes Verfahren Anwendung finden. |
However, OPAK finds that since sports facilities are already built on the land, and, hence, there is no permissible exploitation, a different methodology must be applied. |
| Pål Agdestein, der früher bei Catella beschäftigt war und zu jener Zeit für Wertermittlungen/Bewertungen zuständig war, legte nach Auffassung von Holm einen umfassenden Bericht über die von Catella, OPAK und FIGA/Nortakst ausgearbeiteten Wertermittlungen/Bewertungen vor. |
Mr. Agdestein, who was previously in the employ of Catella and responsible for valuations/assessments at that time, has in Holm's view provided a comprehensive report on the valuations/assessments provided by Catella, OPAK and FIGA/Nortakst. |
| Auf dieser Grundlage gelangt OPAK zu einem Preis von 130000 NOK pro Stellplatz bzw. 8450000 NOK für 65 Stellplätze zuzüglich Mehrwertsteuer und Grundstückspreis. |
On this basis, OPAK arrives at a price of NOK 130000 per parking space, or NOK 8450000 for 65 parking spaces, excluding VAT and land costs. |
| Am 14. Mai 2001 legte OPAK eine berichtigte Wertermittlung mit einem Wert von 740 Mio. NOK vor (siehe Nummer 2.3). |
On 14 May 2001, OPAK submitted a corrected value assessment of NOK 740 Million (see point 2.3 below). |
| Andererseits berücksichtigte OPAK nicht, dass es Beschränkungen dafür gab, wie schnell die Mieten an das Marktniveau angepasst werden konnten. |
On the contrary, OPAK did not take into account that there were limitations as to how fast rents could be brought up to market level. |
| Bewertung von OPAK für die Titel Nummer 1/152, 1/301 und 1/630 (Vorgang Nr. 466024, Anhang 3). |
OPAK’s assessment of title numbers 1/152, 1/301 and 1/630 (Annex 3 to Event No 466024). |
| OPAK gibt an, dass der Wert des Grundstücks zunächst auf der Grundlage von dessen zulässiger Nutzung bemessen werden sollte. |
OPAK states that, as a starting point, the value of the land should be based on the permissible exploitation of the land. |
| Die Schätzung von OPAK betrifft das Grundstück in der Form, in der es zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses im Flächennutzungsplan ausgewiesen war, d. h. für industrielle Zwecke und nicht, wie in den späteren Bestimmungen für den Flächennutzungsplan, für sportliche Zwecke. |
OPAK’s assessment concerns the land as zoned at the time of the contract, i.e. for industrial purposes and not for sports purposes, in accordance with the later zoning regulations. |
| OPAK schätzt diese Kosten auf 150000 NOK. |
OPAK estimates that these costs may amount to NOK 150000. |
| OPAK hat den Wert der Immobilie auf der Grundlage bewertet, dass sie keinem Flächennutzungsplan unterlag und lediglich Industriezwecken vorbehalten war. |
OPAK has assessed the value of the property on the basis that it was not subject to a zoning plan, only to a general reservation for industrial purposes. |
| OPAK gelangt zu einem Marktpreis zwischen 2385000 und 2915000 NOK und veranschlagt einen Verkaufspreis von 2650000 NOK. |
OPAK concludes that the market price would be in the range of NOK 2385000 to NOK 2915000, and estimates NOK 2650000 as the sales value. |
| OPAK bewertete das Grundstück als Land, das für sportliche Einrichtungen genutzt wird, und gelangte zu einem Verkaufswert von 2650000 NOK. |
OPAK arrives at a sales value of NOK 2650000, based on an assessment of the land as land to be used for sports facilities. |
| Außerdem verweist OPAK auf die Neubewertungsentscheidung in Stavanger, die einen Preis von 140 NOK pro Quadratmeter für Grundstücke festlegte, die für Wohnbauten in zentraler Lage vorgesehen sind. |
OPAK also refers to a reappraisal decision in Stavanger, which established a price of NOK 140 per square metre for plots reserved for home constructions in a very central location. |
| OPAK gibt an, dass die vergleichbaren Preise im betreffenden Gebiet zwischen 80 NOK pro Quadratmeter (Verkauf zwischen einer privaten Vertragspartei und der Gemeinde) und 115 NOK pro Quadratmeter (Verkauf zwischen zwei privaten Vertragsparteien) liegen. |
OPAK states that comparable prices in the area range from NOK 80 per square metre (sale between a private party and the municipality) to NOK 115 per square metre (sale between two private parties). |
| OPAK inspizierte den Großteil der Gebäude von außen, jedoch nur zehn Wohnungen/Einzimmerappartments. |
OPAK has inspected the majority of the buildings externally, but has only inspected ten flats/bed-sitters. |
| OPAK erkennt an, dass die Marktbedingungen unsicher sind, und veranschlagt daher einen Marktpreis zwischen 80 und 100 NOK pro Quadratmeter bzw. zwischen 4510000 und 5636000 für das gesamte Gebiet. |
OPAK recognises that market conditions are uncertain and, therefore, suggests that the market price would be between NOK 80 and NOK 100 per square metre, or between NOK 4510000 and NOK 5636000 for the whole area. |
| OPAK wurde von der Stadtverwaltung Oslo beauftragt, die Wohnungen als Portfolio zu bewerten. |
OPAK was engaged by the Municipality of Oslo to assess the apartments as a portfolio. |
| OPAK gibt an, dass dieses Verfahren der Kostenkalkulation in der Branchenpraxis üblich ist. |
OPAK states that this cost calculation method is normal industry practice. |
| …in Bezug auf die Wertermittlungen (Kapitel 18B.2.2 des Leitfadens für staatliche Beihilfen), dass die Wertermittlung von OPAK (die von der Stadtverwaltung verwendet wurde) vor den Verkaufsverhandlungen erfolgte, dass sich die Wertermittlung auf… |
…18B.2.2 of the State Aid Guidelines), the Authority expressed doubts as to whether the evaluation by OPAK (the evaluation used by the Municipality) was carried out prior to the sales negotiations, whether the evaluation was carried out on the basis… |
| Zweitens argumentierte die Stadtverwaltung, dass die Wertermittlung von OPAK die Verfahrensanforderungen von Kapitel 18B.2.2 „Verkauf ohne bedingungsfreies Bietverfahren“ des Leitfadens für staatliche Beihilfen erfülle. |
Secondly, the Municipality argued that the value assessment by OPAK complied with the procedural requirements of Chapter 18B.2.2, Sale without an unconditional bidding procedure, of the State Aid Guidelines. |
| Zweitens wurde keiner der in den Berichten von Catella bzw. OPAK festgelegten Marktwerte als Mindestkaufpreis für den endgültigen Verkauf herangezogen. |
Second, none of the established market values in the Catella and OPAK reports were taken as the minimum purchase price for the final sale. |
| Der entsprechende Satz lautet in norwegischer Sprache wie folgt: „Verdivurderingen foretatt av OPAK kan slik vi ser det ikke sies å tilfredsstille de krav som stilles til takst i ESAs retningslinjer“. |
The sentence reads as follows in Norwegian: ‘Verdivurderingen foretatt av OPAK kan slik vi ser det ikke sies å tilfredsstille de krav som stilles til takst i ESAs retningslinjer’. |
| Die Wertermittlung von OPAK |
The valuation from OPAK |
| Der Bewertungsbericht wurde von OPAK angefertigt, einem Unternehmen, das in der Bauverwaltung tätig ist, Dienste für Immobilieneigentümergesellschaften anbietet und Wertermittlungen durchführt. |
The valuation report was carried out by OPAK, a company active in construction management, services to home-owners’ societies and asset valuation. |
| Der später verabschiedete Flächennutzungsplan wich laut OPAK erheblich von dem zurückgezogenen Plan ab, da das Gebiet dort für sportliche Zwecke statt für Industriezwecke ausgewiesen wurde. |
The zoning plan later adopted was, according to OPAK, very different from the plan which had been withdrawn, as the area was zoned for sports purposes, not for industrial purposes. |
| Somit befand sich der Preis am unteren Ende des von OPAK angesetzten Preisbereichs (4510000 bis 5636000 NOK) und etwas unter dem geschätzten Verkaufswert von 5,1 Mio. NOK. |
This is in the lower range of the price range established by OPAK (NOK 4510000 to NOK 5636000), and somewhat lower than the estimated sales value of NOK 5,1 million. |
| Der tatsächliche Marktwert des Grundstücks könnte sich durchaus am unteren Ende des von OPAK angesetzten Preisbereichs bewegen, was dem Preis entsprechen würde, den Bryne Industripark letztendlich gezahlt hat. |
Thus, the real market value of the property could also be in the lower end of the price range established by OPAK, which would correspond to the price actually paid by Bryne Industripark. |
| Daher besteht kein Anlass, anzuzweifeln, dass OPAK und Herr Aarsheim die im Leitfaden festgelegten Kriterien erfüllen und über einen einwandfreien Leumund verfügen. |
Thus, there is no reason to believe that OPAK and Mr Aarsheim do not meet the criteria laid down in the guidelines and are of good repute. |
| Die Schätzung wurde von OPAK durchgeführt. |
The assessment was carried out by OPAK. |
| Die Stadtverwaltung vertrat somit die Auffassung, dass die Bewertung von OPAK durchgeführt wurde, „um den Marktwert auf der Grundlage allgemein anerkannter Marktindikatoren und Bewertungsstandards zu ermitteln“. und dass die Wertermittlung „vor den… |
That implied i.a. that the Municipality considered that the evaluation by OPAK was carried out ‘in order to establish the market value on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards’ and that the evaluation was carried out ‘prior… |
| Die Überwachungsbehörde hat bereits festgestellt, dass OPAK und Herr Aarsheim die Anforderungen im Leitfaden hinsichtlich des einwandfreien Leumunds erfüllen. |
The Authority has already concluded that OPAK and Mr Aarsheim fulfil the requirement in the guidelines that the asset valuer should be of good repute. |
| …stützte sich keines der Gutachten, die vor dem endgültigen Verkauf durchgeführt wurden (d. h. die Berichte von Catella und OPAK), auf allgemein anerkannte Marktindikatoren und Bewertungsstandards oder wurde hinreichend früh vor den Verkaufsverhandlungen… |
…of the expert evaluations, which were carried out prior to the final sale (i.e. the Catella and the OPAK reports), were based on generally accepted market indicators and valuation standards or were made in sufficient time prior to the sales negotiations… |
| Die Überwachungsbehörde merkt jedoch an, dass die Wertdifferenz zwischen der von Grunnsteinen übernommenen Verpflichtung und dem Wert der Immobilie so gravierend ist, dass dies bedeuten könnte, dass der Marktwert, zu dem OPAK gelangt, möglicherweise unsicher ist. |
The Authority observes, however, that the difference in value between the obligation that Grunnsteinen takes on and the value of the property is so significant that it might indicate that the market value arrived at by OPAK could be uncertain. |
| Der Verein ist der Ansicht, dass der langfristig ausgelegte Mietvertrag den Wert der Immobilie erheblich verringere, was von OPAK nicht berücksichtigt worden sei. |
The club takes the view that the long term lease agreement significantly reduces the value of the property, and that this was not taken into account by OPAK. |
| …dem Titel Beilage zur Eröffnungsbilanz: Wertbeurteilung der Vermögenswerte, der von der Staatlichen Straßenverwaltung, Ernst & Young, Via Nova, OPAK und der Skagerak Forsikringsmegling AS erstellt wurde, gibt den Wert der Maschinen ausgehend von den Realwerten an [67]. |
…entitled Opening balance Supplement:Value assessment of assets, prepared by the Public Road Administration, Ernst & Young, Via Nova, OPAK and Skagerak Forsikringsmegling AS presents the value of machinery based on real value [67]. |
| Der Bericht verweist auf den Zweck der Bewertung sowie auf die Anwesenheit von Herrn Aarsheim und einer weiteren Person von OPAK zum Zeitpunkt des Besuchs der Immobilie. |
The report refers to the purpose of the assessment, the presence of Mr Aarsheim and one other person from OPAK at the time of visiting the property. |
| In der zweiten Bewertung, die von OPAK ausgeführt und am 26. April 2001 vorgelegt wurde, wurde der Wert auf 795 Mio. NOK geschätzt. |
The second appraisal carried out by OPAK and delivered on 26 April 2001, estimated the value at NOK 795 Million. |
| Aufgrund dieser faktischen Berichtigungen senkte OPAK den Wert der Immobilien auf 740 Mio. NOK. |
These factual corrections led OPAK to reduce the value of the assets to NOK 740 Million. |
| Die norwegischen Behörden haben darauf hingewiesen, dass die NDEA zwei Wertermittlungen bei den unabhängigen Immobilienwertprüfstellen „Verditakst AS“ und „OPAK“ in Auftrag gegeben hatte. |
The Norwegian authorities have indicated that NDEA ordered two value assessments, by the real estate value assessor firms OPAK and Verditakst AS. |
| Die Anmeldung enthielt drei Bewertungen: eine von Catella (Anlage 16 zur Anmeldung), eine von OPAK (Anlage 18 zur Anmeldung) und eine von FIGA/Nortakst (Anlage 21 zur Anmeldung). |
The notification contained three appraisals: one from Catella (Annex 16 to the notification), one from OPAK (Annex 18 to the notification) and one from FIGA/Nortakst (Annex 21 to the notification). |
| Die norwegischen Behörden haben ein Bewertungsgutachten mit Datum 28. August 2002 vorgelegt, in der OPAK den Wert von 375 Immobilien mit ca. 336 Mio. NOK beurteilte [70]. |
The Norwegian authorities have submitted an expert assessment dated 28 August 2002 in which OPAK assessed the value of 375 properties to approximately NOK 336 million [70]. |
| Die norwegischen Behörden haben erklärt, dass OPAK im Allgemeinen und Herr Aarsheim im Speziellen über eine beachtliche Erfahrung bei der Wertermittlung von Immobilien dieser Kategorie im Gebiet Jæren verfügen würden. |
The Norwegian authorities have explained that OPAK, and Mr Aarsheim in particular, have considerable experience in the valuation of properties of this category in the Jæren area. |
| Die norwegischen Behörden haben eine von OPAK durchgeführte Schätzung des Grundstückwertes vorgelegt, auf dem das Stadion errichtet wurde. |
The Norwegian authorities have submitted a value assessment of the land on which the stadium was built, carried out by OPAK. |
| Die norwegischen Behörden haben darauf hingewiesen, dass OPAK das Grundstück gemäß den zu diesem Zeitpunkt geltenden Vorschriften bewertet habe, also als unerschlossenes Land, das im allgemeinen Raumordnungsplan industriellen Zwecken vorbehalten ist, aber keinem detaillierten Flächennutzungsplan… |
The Norwegian authorities have pointed out that OPAK has assessed the land in accordance with applicable regulations at the time, i.e. undeveloped land reserved for industrial purposes in the general municipal plan, but not subject to a detailed zoning… |
| Die neuen Schätzungen wurden von dem Sachverständigenunternehmen für Wertermittlung OPAK angefertigt. |
The new value assessments were carried out by the asset valuation firm OPAK. |
